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房貸利率上升漸成趨勢 房貸利率打折時代或將消失

來自:www.zxdyw.com日期:2017-09-13 11:17:26
中國內地房貸利率進入歷史最嚴時期,“折扣利率”正在消失。據裝一網了解,8月份全國首套房平均利率連續8個月上升,已達5.12%。與此對比,2016年6月全國首套房平均房貸利率降至4.48%,處于歷史最低位。

短短一年多時間,房貸利率從4.48%飆升至5.12%。這也是房貸利率從2016年以來首次升破5%,超過銀行五年以上貸款基準利率4.9%。

“折扣利率”消失意味著什么?房貸利率“破5”之后怎么辦?高房貸利率還會來嗎?

房貸利率折扣房貸利率打折

7月份成“分水嶺”

值得注意的是,二線城市利率上升早于一線城市。比如,7月份南寧首套房平均利率5.12%、武漢5.09%、寧波5.07%、南京5.03%、福州5%,利率全面超過5%。

從首套房平均利率區間來看,8月份北上廣深一線城市分布在4.83%-5.13%的區間范圍內。北京首套平均利率為5.12%、廣州為5.13%、深圳為5.04%,均已突破5%。伴隨貸款折扣優惠上浮,還出現了房貸收緊、停止進件、銀行貸款降額。

以北京樓市為例,今年首套房貸利率經歷四次調整:1)元旦后,銀行普遍將8.5折上調到9折;2)3月下旬,16家銀行將9折上調到9.5折;3)5月后,約10家銀行將首套房貸利率上調至基準利率;4)6月份,部分銀行將首套住房貸款利率上調至基準利率的1.1倍。

另據裝一網了解,8月份全國533家銀行中,約有一半銀行上調了首套房利率,上浮執行基準利率上浮,較上月新增126家,且上浮趨勢較明顯。其中,有484家已不再提供優惠利率,占比高達90.8%。

回顧最近幾年,首套房貸利率打折一直是優惠政策,并在2014年“930房貸新政”中得到落實。

當時的政策規定,“對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。”

早幾年,各大銀行普遍給予購房者8.5折-9折之間的貸款利率,而8.5折的利率更成為北京、天津、廣州等多地城市的主流。

但從今年初開始,風向開始變化:8.5折優惠利率紛紛減少,且不再低于9折。值得注意的是,從今年1月起,首套房貸利率連續八個月上升。

有關統計表明,7月份成為“分水嶺”,當月全國首套房平均利率為4.99%,相當于基準利率1.02倍,同比去年的4.44%上升了12.38%。

有關評論認為,房貸利率上浮是貨幣政策邊際收緊與房地產長效調控機制共同作用的結果。“相對于房貸利率首破5%,更應關注銀行開始不再提供利率打折。這是管理層用溫和方式調控房地產市場的新動向。”北京一位地產業分析對華爾街說道。

“房貸折扣利率會導致息差收窄,會影響銀行未來投放的意愿,這也說明銀行正在通過各個途徑消化房貸成本壓力。”北京地區一位地產業分析師對華爾街見聞表示。

各大銀行資金成本高,并嘗試通過金融機構體系內部消化傳導壓力,但收效甚微。因此,一些銀行開始嘗試減少房貸打折,將部分資金轉化為利用率高、期限短的消費貸。

這位分析師還指出,這符合政策層去杠桿的整體思路。由于房貸占貨幣投放量很大一部分,需求端對居民中長期新增貸款拉動力量較大。因此,銀行傾向于采用不調基準利率、上浮房貸利率的溫和方法。

房貸利率上升漸成趨勢

商業銀行紛紛上調首套房貸利率,主要并非為了貫徹房地產調控這個政策目的,而是基于銀行系統房貸資金成本上升的內生動力。

舉個例子,余額寶等貨幣基金7日年化利息超過4%,貨幣基金主要投向銀行協議存款和大額存單,銀行付出的資金成本在4%以上。如果房貸利息再打9折甚至更低,銀行房貸業務就無利潤可言。

再來看看今年上半年的房貸總量。央行數據顯示,2017年上半年,房地產貸款增加3.04萬億元,比上年全年占比低6.7個百分點。其中,個人住房貸款余額增速比上年末回落5.9個百分點。

實際情況是,諸多銀行上半年已經將全年70-80%的信貸額度用光,下半年信貸額度僅剩下2到3成。也就是說,下半年將會是無款可貸,房貸大幅收緊不可避免。從這個角度來看,僧多粥少的局面導致房貸利率上升成為一種趨勢。

隨著房貸利率上浮,購房成本也持續提升。即使在二三線城市,購房者的成本也會劇增。

根據測算,當房貸利率從4.9%上浮20%之后,在青島以成交價11185元/平方米購買一套100房屋(首套房),以同樣的還款方式(等額本息)和還款年限(30年),在貸款本金相同的情況下,購房者每月將多付478.63元,總共多付172306.8元利息。

據了解,利率上調對房地產市場帶來了一定程度的波及。比如,7月份一手房與二手房成交環比降幅在13%左右,同比降幅超過25%。

多家上市銀行披露了今年上半年個人住房按揭貸款情況,雖然從貸款數額上來看,今年上半年上市銀行個人住房按揭貸款余額仍保持正增長,但和去年相比,增長幅度明顯下降,有的銀行今年上半年較年初增加不足億元。

縱向上來看,房貸增量放緩趨勢更加直觀。中房智庫研究數據顯示,有6家銀行2016年個人住房貸款增量占貸款總增量超過50%,分別是農業銀行(78%)、興業銀行(73%)、中國銀行(70%)、工商銀行(65%)、建設銀行(64%)以及招商銀行(52%)。但是,到今年上半年,該數據均下降至45%以下,顯示個人房貸井噴之勢正在得到控制。

另有數據顯示,2016年上半年,新增個人貸款中住房按揭貸款占比高達91.43%;而今年上半年這一比例僅為51.40%。

房貸利率曾一度超過7%

回顧最近十年,房貸利率最高時曾一度超過7%。但是,首套房利率大多低于基準利率,基本上處于7折至基準利率之間。

據裝一網了解,中國內地房貸利率大幅走高只有兩次:2012年初達到7.5%,2014年中達到7%。

有一種觀點甚至認為,到2019年底,伴隨美聯儲加息周期臨近高潮,中國央行基準利率將達到3.5%-4.25%區間帶,對應房貸利率應到7%以上。連續加息之后,美聯儲將利率目標區間上調到0.75%至1.00%水平,而中國目前一年期基準利率為1.5%。

如果美聯儲每次加息幅度為25個基點的話,再加兩次息,中美基準利率就打平了。聯邦公開市場委員會曾聲明,2017、2018美聯儲預計加息6次以上,2019年將加息2次以上。留給中國利率政策反應的時間,已經迫在眉睫。

另一個更重要的問題是:中美利率可以倒掛么?答案是:完全不可能!一旦中美利率倒掛,大量資本將洶涌逃出境外,這種結果根本不能承擔也無力承受。

中國央行能做的只能是,跟隨美聯儲為主的全球央行一塊被動加息。根據時間推斷,中國加息啟動點極有可能在美聯儲9月或者12月會議之后。

在過去的二十多年里,中國中長期貸款利率絕大多數時間在7%左右徘徊波動,而最近兩年中長期貸款4.9%的低利率即將要消失了。

幾年之后,如果中國的存款基準利率在3.5%-4.25%的這個區間里,再按照央行近幾年一直以來執行的3.4%-3.6%的利差計算,未來五年以上中長期貸款利率(也就是房貸利率),很有可能重新回到7%左右。

需要指出的是,上述觀點只是一種假設美聯儲連續8次加息的基礎之上的測算,其中的不確定性仍然取決于美聯儲的加息力度。

總體而言,在當前的調控狀態下,到今年底以前中國內地的房貸利率上浮是大概率事件。事實上,房貸利率上浮與調控政策加碼,共同構成了一套“組合拳”,對樓市發揮了調控作用。

多數機構預測,在貨幣流動性趨緊的情況下,熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢,房價環比或將于11月由正轉負。

來源:鳳凰房產

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