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全國范圍房貸利率換錨正式落地 購房貸款的兩點建議

來自:金融界網站日期:2019-10-08 14:49:24
換錨是什么意思?全國范圍內的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日),央行房貸利率新政實行,新發放的商業性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。 有專家分析,這總體來看仍然是一個中性的政策,政策的目的是平穩房地產預期,避免房地產利率跟隨LPR明顯下調,是避免刺激房地產而非打壓房地產。

融360大數據研究院公布的數據顯示,8月份,監測的35個城市中,17城首套房貸利率水平有所上漲,16城維持7月水平。一線城市中,廣州平均環比上漲4個基點,其他城市維持不變;二線城市中,蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月,沈陽漲幅達23個基點;僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調。

監測的35個城市共533家銀行分(支)行中,除了停貸銀行外,共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執行優惠政策,且都位于上海地區;116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。

【機構解讀】

太平洋證券表示,房貸新政落地后,這些銀行都必須上調自己的房貸利率水平,進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數據看,上海的首套房貸款利率,廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

國盛證券稱,原先首套利率有折扣的城市,如上海、廈門等,和原先首套房貸利率上浮的城市,如北京等,短期將受到不同的影響。未來,不乏會出現加點下限為零的城市,亦會出現房價上漲過快加點數較高的城市,實際按揭利率變化將因城而異。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出,新政規定了房貸利率全國統一的最低要求,按照“因城施策”原則,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

【購房者“畫像”】

目前,我國每個月有幾十萬筆新增住房貸款,存量則高達6000多萬筆。可以說,房貸利率新政關系到千家萬戶。據北京鏈家一位工作人員介紹,9月底時她有一兩位客戶走加急通道辦理了房貸,按照舊的利率定價辦法簽訂了合同。但是其他的客戶依然比較平靜,雖然內心有糾結,但是買房的節奏并沒有受到影響。

房貸利率新政對房價影響幾何? 房貸利率新政的推出,對于當前的房價影響大嗎?

有專家認為影響不大。因為相對于其他房地產價格影響因素(如限購政策和首付比例等因素),利率變動對于房價的影響相對有限。以一個購房案例進行解釋:

假設總房款為300萬元,三成首付90萬元,需向銀行貸款210萬元,根據不同的房貸利率,按20年期限,以等額本息形式,每個月需要還款的金額如下圖所示:

可以發現,隨著房貸利率的上浮,購房者的月供金額確實有所增加,就如一個中小波動,房貸利率由5.9%上升60個基點,到6.5%,每月的月供增加730元,一個較大的波動,房貸利率從5.9%上升到7.9%(上升200個基點,在當前適度寬松的貨幣政策的環境下,可能性不大,在此引用更多的是壓力測試),每月的月供增加2500元。

下圖是首付增加對于購房者的影響:

同樣是300萬元的房子,按照首付60%計算(接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例),需要180萬元首付款,相比原來(三成首付),多繳納90萬元現金。

由以上案例可見,相比利率波動使得每月增加上千元月供,首付比例波動則需要購房者短時間內籌集和繳納大筆購房首付款,對于購房者的購買力和需求影響更大。實務中,各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房,調控房價的。

具體請看部分一二線城市的二套房首付比例:

另外,大部分一二線城市,還對購房資格進行了限制,只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下,才有資格購房,如此進一步限制了購買力和需求。

綜上所述,相比首付比例和各地的限購政策,此次利率新政對于房價影響有限。

【購房貸款的兩點建議】

(1)留足余量,量力而行。

購房者在測算月供和貸款規模時,應該結合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入為20000的購房者,建議考慮將月供額度設置為10000元,按等額本息(利率5.9%)、20年貸款期限計算,可貸額度在150萬左右。如此配置,一方面,保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄,不會影響到生活質量,另一方面,即使房貸利率出現向上波動,每月多支出上千元房貸月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,雖然可貸金額有所提高,但是受到利率風險的影響也相應增大了,嚴重的可能會影響生活質量。

(2)選擇公積金貸款/混合貸。

目前房貸利率新政僅限于商業貸款,公積金貸款仍沿用老辦法,不僅利率更低,而且利率波動小,利率風險更低。故同等條件下,如果條件允許,建議選擇公積金貸款,如果公積金貸款額度不夠,也可以考慮公積金+商貸混合模式。(根據公開資料綜合整理)

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